Упадут ли цены на недвижимость во Франции?

[Martingale]

Pas de baisse des prix

Au cours du mois de février 2007, les prix des logements anciens ont progressé, dans l'ensemble, de 1.5%. Le mouvement de hausse enregistré, en rupture avec les légères baisses observées depuis le mois de novembre ne remet pas en cause, pour autant, l'atonie des prix observée depuis le début de l’année. En effet, les prix des appartements et des maisons restent stables en glissement trimestriel.

Au total, le rythme annuel de progression des prix est toujours en recul, s'établissant à +6.5% (contre +7.2% à fin décembre 2006). Ainsi, les tendances des prix qui pourront être observées d'ici la fin du 1er trimestre ne devraient pas surprendre, confirmant l’absence de baisse généralisée des prix.

http://www.fnaim.fr/infos/prix-immob...rier-2007.aspx

[PUPKIN]

En effet, les prix des appartements et des maisons restent stables en glissement trimestriel.

Цены всегда замирают в зимний период.Щас папрут с весны.

[Ivetta]

По крайней мере в Париже на цену тоже влияет, из чего здание построено.

На цену очень много что влияет. Просто в России есть разделение по материалу и стилю постройки здания, а во Франции - нет.
Мне трудно представить, что во Франции начнут например, падать дома из кирпича, зато расти в цене панельные дома или наоборот. Тогда как в России варьируется цена и ее амплитуда в зависимости от материала и стиля постройки и дома из кирпича, например, могут расти, а хрущевки - падать.

[Ivetta]

Вы,наверное, знаете разницу между ценой и стоимостью. В первую очередь подешевеет та квартира, чья цена выше ЕЕ стоимости, но никак не средней цены..

А что вы подразумеваете под стоимостью?
Не среднюю ли цену с поправкой на особенности данной квартиры (см. выше - например: RDC на 20% дешевле и так далее).

Вот, на Вашем примере.
Представьте, что на улице стоит н-ное количество старых домов со старыми изношенными коммуникациями, построенных из дешевых некачественных материалов, с большим процентом износа и один дворец, ну не дворец, но просто хороший дом.
В средней цене по улице учитываються ВСЕ цены, в итоге получается, что средняя цена - 4000. Вам предлагают лучшую квартиру в новом доме

в новых домах вообще другие цены - мы ж о вторичке говорим

за 8000, хотя реальная цена этой квартиры еще выше.
Вы будете определять обоснованность цены предлагаемой квартиры, сравнивая со средней ценой по улице?

Обязательно + делая поправку на все ее достоинства-недостатки.
P.S. Вы извините, конечно, это не я настаиваю - так советуют делать эксперты в тех изданиях по недвижимости, которые я читаю. И я с ними согласна.
От средней цены по улице (району, кварталу) стоит отталкиваться. Ну а дальше принимать во внимание особенности именно данной недвижимости.
Опять же еще один пример: я писала, что на сегодняшний день один квадратный метр в Ницце стоит примерно 4000 (вчера в капитале сказали 3800). Предположим, вы ищите квартиру. И вам предлагают студию 30 кв.м на последнем этаже с терассой. Стоимость 1 кв.м в данном случае 5000. Брать или не брать? С учетом того, что:
1) это студия, а 1 кв.м в студиях стоит в среднем дороже, чем в трехкомнатной квартире
2) это последний этаж, а последний этаж стоит дороже, чем непоследний
3) терасса прибавляет стоимость
5000 в данном случае вполне приемлемая цена. Тогда как 4000 за 1 кв.м на RDC в 3-х комнатной квартире - это дорого.
Все индивидуально, но отталкиваться-то надо от чего-то?

Здесь же индекс "дешевого" жилья, индекс "дорогого" жилья, индекс расслоения. Насколько я поняла - это во Франции называется медианой.

Медианой это называется в Англии. Здесь я таких названий не слышала пока. Спрошу при случае у кого-нибудь знакомого агента по недвижимости.

[Martingale]

Un 1er trimestre 2007 alternant légères baisses et hausses modérées

Au terme de mois de baisses et de hausses alternées, intervenues au cours des six derniers mois, (- 0.8% au cours du mois de mars 2007, +1.5% au cours du mois de février 2007), les prix sont quasiment restés stables au cours du 1er trimestre 2007 avec +0.5% de hausse.

En ce début d'année 2007 et sans surprise, comme en 2006 à la même époque, le rythme de progression des prix des logements anciens amorce un nouveau fléchissement. Après 10.4% et 7.1% de hausse en 2005 et 2006, il s'est établi à 6.5% à la fin du 1er trimestre 2007, confirmant son retour à plus de modération.

[Astarta]

Цены на недвижимость не упадут.
Основание:
Вот неполный список причин, которые заставляют инвестировать деньги в недвижимость во Франции.

Объективные

1. Капитализация
Недвижимость во Франции имеет двойной ресурс по росту цен и при этом относительно маленькую свободную территорию застройки. Цены в Париже намного дешевле, чем в Москве или Киеве, уже не говоря о Лазурном береге.
Таким образом, грамотные вложения в недвижимость могут только подняться в цене, причем довольно быстро.

2. Ликвидность
Учитывая общий интерес инвесторов, географическое положение и историческое наследие, французский рынок недвижимости не подвержен моде и имеет стабильную ликвидность. Этот рынок защищен от спекулятивности. Например, лишь 25% общих закупок недвижимости во Франции имеют инвестиционную цель. Это сильная характеристика здорового рынка.

3. Диверсификация
Для того, у кого уже несколько объектов в России, имеет смысл диверсифицировать активы. Франция удобна, так как расположена близко – всего 3 часа полета и эволюция рынка сравнительно легко прогнозируется

4. Практическое отсутствие риска
Объекты недвижимости застрахованы от рисков натуральных, вероятность которых мала (в отличие от тропических зон, подверженных циклонам). Гражданское право, к которому относится большинство операций с недвижимостью, дает достаточные гарантии собственнику. В результате постоянной индексации квартплаты автоматически растет стоимость жилья

5. Доступность
В отличие от финансовых продуктов, для арбитража которых требуются специальные знания, покупка недвижимости как инвестиция интеллектуально доступна обыкновенному человеку. Критерии выбора одни и те же: качество, комфорт, инфраструктура... Особенно просто покупать квартиры в новостройках, так как французские законы очень сильно защищают собственника, заставляя банки страховать риск разорения застройщика.

6. Реализация дохода
В результате дефицита на рынке определенных продуктов возникает сильный спрос, в результате чего можно при определенных условиях сдавать жильё под длительный (до 11 лет) контракт с усиленными гарантиями. При этом генерируемый доход попадает под льготное налогообложение и позволяет иметь официальные доходы с полным отсутствием расходов.

7. Регуляризация
Наличие жилой недвижимости учитывается Префектурой при получении вида на жительство.

8. Замена пенсионной программы
В условиях полного отсутствия нормальных пенсионных программ в России, люди с достаточными активами могут себе воспроизвести гарантированную ренту, которая будет автоматически индексироваться с обгоном инфляции.

Субъективные

1. Уникальное состояние рынка на конец 2006 года: замедлился рост цен на недвижимость. Это состояние произошло в результате локальной коррекции рынка. По некоторым прогнозам оно должно продлиться до конца следующего года.

2. Возможность кредитного ипотечного финансирования под низкие ставки (около 4%)

3. Наличие уникальных возможностей:
- аукционные продажи государства по заниженным ценам;
- возможность купить за полцены расчлененную собственность (это тонкий технический продукт, механизм действия надо специально рассказывать, на конференции освещался и вызвал бурный восторг специалистов);
- специальные закрытые продажи страховых компаний (тут можно купить весь дом по заниженной цене «оптом», а потом продавать поквартирно «в розницу»)

4. Изменение гражданского законодательства в сторону облегчения правил наследования и ограничение прямых налогов.

Недвижимость будет только расти в цене..

[libellule]

Astarta, что это было?
Реклама с сайта российского агенства недвижимости?

Цены в Париже намного дешевле, чем в Москве или Киеве, уже не говоря о Лазурном береге.
Таким образом, грамотные вложения в недвижимость могут только подняться в цене, причем довольно быстро.

Ну если цены в Париже и на Лазурном берегу ниже,причем намного(!!!), чем в Москве или Киеве, то О чем можно дальше говорить....

[Astarta]

Ну если цены в Париже и на Лазурном берегу ниже,причем намного(!!!), чем в Москве или Киеве, то О чем можно дальше говорить.... [/QUOTE]

не это не реклама а правда...и это то с чем я работаю каждый день и то о чем пишу не как теоретик как практик.

[marykar]

не это не реклама а правда...и это то с чем я работаю каждый день и то о чем пишу не как теоретик как практик.

Абсоюлютная правда. ДОМ на Юге Франции (136 метров общей площади, департамент Эро, 12 км от моря) стоит как ДВУХКОМНАТНАЯ квартира в Нижнем Новгороде в новостройке БЕЗ ремонта. Необъяснимый парадокс.

[Skif]

марыкар, а вы сравните доходность и главное риски этих вложений (для частного лица конечно)
Российский шальной капитал на французский рынок поке не очень поддавливает, слава богу.

[libellule]

ДОМ на Юге Франции (136 метров общей площади, департамент Эро, 12 км от моря) стоит как ДВУХКОМНАТНАЯ квартира в Нижнем Новгороде в новостройке БЕЗ ремонта. Необъяснимый парадокс.

Мне кажется двухкомнатную квартиру в Нижнем Новгороде в новостройке лучше сравнивать с двухкомнатной же квартирой в новом доме, скажем, в Лионе.
Неужели в Нижнем будет дороже?

[libellule]

А если ваш прогноз сбудется (цены упадут), но квартиры останутся дороже чем в сентябре прошлого года? Вы будете считать, что вы были правы?

Вообще-то я имела в виду, что рынок развернется. Ссылок приводить не буду - об этом сейчас уже только ленивый не пишет.
А в некоторых регионах Франции цены достигли уровня 2006 года...

[Rezon]

Типа в мире страшный кризис. И это есть общепринятый факт!

А во франции? в реальности цены пошли вниз, или нету?

Вон в Штатах крик стоит, типа падеж цен на 60%! Налетай подешевело.
Ну это как водится, а ведь действительно цены на 5-7% опустились.

А в Париже как?

[Rezon]

А в некоторых регионах Франции цены достигли уровня 2006 года...

Ну когда же наконец они достинут уровня 1996 года?

Вообще у меня лично имхо возникла такая мысль, что большинство тут не желает падения цен во франции. Типа даже боится его.
Интересно, это почему?

[Кландестанчик]

Резон, для многих это хлеб.

[Rezon]

Ну если цены в Париже и на Лазурном берегу ниже,причем намного(!!!), чем в Москве

А почему, собственно, они должны быть выше?
Москва - крупнейший город европы или там мира, центр, что бы там не говорили злобные империалисты, деловой и прочей бурлящей активности, а тут маленькие заштатные городки на окраине европы, хоть бы и на северном побережье средиземного моря.
И с какой стати цены в москве должны быть ниже, чем на кот д азюр?

[sally]

Может, и не хлеб. Но все-таки несмотря на выросшие в последние годы цены, с уменьшением кредитных ставок, большое количество французов смогло приобрести недвижимость. Если мне не изменяет память, среднее количество лет, которое французы живут в одной и той же квартире (к домам эта статистика, по-моему не относилась, но может быть и ошибаюсь) - не больше 5-7 лет. Следовательно, наступает время купленную недавно недвижимость перепродавать. А кому же хочется это делать в убыток?

[Rezon]

Резон, для многих это хлеб.

То есть? Это как?

Что плохого в том, что цены на недвижимость рухнут? Их квартиры сильно подешевеют? И что ж тут плохого?
Придут русские , и все купят. Это ж хорошо.
Имхо, ничего плохого нету. ТОлько хорошее.
Потом у них цены рухнут. И собственники обратно все себе вернут.
Круговорот (оборачиваемость) денег только укрепляет экономику.
Кто поспорит?

[Кландестанчик]

То есть? Это как?

Многие здают квартиры, и зарабатывают на этом.
Упадут цены на продажу, это повлияет сразу на бизнес по сдаче в наем.
Я например строю и делаю ремонты.
Пока цены высокие, строительство идет вперед, упадут цены, строительство заглохнет.
Как только упадут цены на недвижимость, сразу это ударит по целой группе людей. По их заработкам.

Опять же , многие купили уже по очень высокой цене, и сдают на лимите окупаемости, если цены упадут, сдача в наем в таком случае станет убыточной.... продажа естественно тоже... вот такие дела.

[AlenaG]

Как только упадут цены на недвижимость, сразу это ударит по целой группе людей. По их заработкам

ценам даже не обязательно падать - достаточно замереть. Замер или снизился спрос - след.-но, замерло строительство и продажа кв. метров - след.-но, куча строителей оказались без работы. Смотрим пример Испании. Кризис в строительной сфере и толпы безработных со строек уже имеется в наличии....

[Кландестанчик]

АленаГ, вот они и замерли вроде сейчас, или я ошибаюсь ? В ИДФ по крайней мере. Я смотрю, что все "промоторы" засуетились с рекламои и скидками гораздо больше обычного, вон тот же Кауфманн и Брод, видел рекламы, он обычнно дороже был среднего уровня, так опустили цены значительно, и какие-то проекты сделали "попроще" ..... меня лично это начинает немного беспокоить

[AlenaG]

меня лично это начинает немного беспокоить

учитывая Вашу специализацию - это понятно.

[Rezon]

ценам даже не обязательно падать - достаточно замереть.

Как говорит народная мудрость - шоб у нас так стояло, как у вас падает!

А все таки - появилась ли отчетливая тенденция к снижению цен на квартиры в Париже ? За ним потянутся и прочие - рыба с головы...

Кому-то не в радость - ну что ж, все в жызни не вечно. Кому-то дак очень в удовольствие. Всем одновременно не угодишь.

[Cleo]

Пару дней назад во французских новостях опять говорили о том, что рынок недвижимости замер. Не конкретно про ИДФ, а про Францию вообще.
Два месяца назад наши друзья выставили на продажу квартиру, купленную года 4 назад в La Garennе Colombes (92) в новом доме. Агент по недвижимости сразу сказал, чтобы рассчитывали продать в лучшем случае через 4-6 месяцев. Мол, лето, кризис недвижимости, и цена не маленькая.
А она через три недели уже была продана! Агент обалдел.
Судя по объявлениям в агентствах 92 обвала цен не наблюдается.

[Rezon]

Судя по объявлениям в агентствах 92 обвала цен не наблюдается.

Как говорил монтер Мечников, " Дуся, вы меня озлобляете".
Так хочется, понимаешь, прикупить на викенд пару-тройку квартир или там домов в подпарижье.
Прямо таки неудержимо рвет.
А тут на тебе- цены и не думают падать.
Оно бы и наплевать, можно и так прикупить.
Но тогда не будет чувства глубокого удовлетворения. Надо же еще и впечатление иметь, что типа я молодец. Купил выгодно, а не просто шел, увидел, и купил. Этак то любой дурак может.

[Annyshka]

Как говорит народная мудрость - шоб у нас так стояло, как у вас падает!

А все таки - появилась ли отчетливая тенденция к снижению цен на квартиры в Париже ? За ним потянутся и прочие - рыба с головы...

Кому-то не в радость - ну что ж, все в жызни не вечно. Кому-то дак очень в удовольствие. Всем одновременно не угодишь.

нет. Ни вблизлежащих пригородах, входящих в первые 4 короны, вернее на старый фонд - незначительно, на на строящиеся жилье - нет, т.к. существует такое понятие как "стоимость строительства", которая только растет...Поэтому многие строительные кампании предлагают сегодня различные акции (кухня за их счет или услуги нотариуса), а мелким вообще выгоднее "заморозить" строительство...

[Annyshka]

Но тогда не будет чувства глубокого удовлетворения. Надо же еще и впечатление иметь, что типа я молодец. Купил выгодно, а не просто шел, увидел, и купил. Этак то любой дурак может.

ну может тогда на американских аукционах по недвижимости попробовать? Если еще не все раскупили

[Rezon]

Поэтому многие строительные кампании предлагают сегодня различные акции (кухня за их счет или услуги нотариуса),

Где такие есть живьем? Сцылку плис.

[Beeboochka]

Приведу пример из своего личного опыта. Про весь рынок Франции сказать не могу. Три месяца назад мы с мужем активно искали дом для покупки в нашем (33) департаменте, посмотрели очень много домов разных: и новых, и старинных, каменных. В итоге остановились на одном, подписали договор о задатке, история немного затянулась из-за определенных обстоятельств со стороны продавцов... Пока ещё дом нами окончательно не приобретен.

Недавно я решила поинтересоваться, на всякий случай, что же сейчас происходит на местном рынке с домами и ценами. Пролистала свежий рекламный буклет с фотографиями, посмотрела вывески агенств по недвижимости. Вывод - цены слегка снизились. А в одном конкретном случае дом, который мы осмотрели в июне и нам понравился, но не совсем подошёл (старинный, каменный, в хорошем состоянии, с маленьким садом, в самом центре очень живописной деревушки) упал в цене. Стартовая цена была 195.000 евро (включая комиссию агенства), возможность сторговаться была и купить за 185.000; сейчас этот дом выставлен за 175.000 и, по-моему, можно дальше сбивать цену.

[Кландестанчик]

Беебоочка, ну, по домам старой постройки сложно обьективно оценивать ситуацию сейчас. Дело в том, что на цену "подержанного" дома влияет очень много факторов, его состояние, и т.д. , и часто бывает, что дом не продается по каким-то причинам вторичным (шум поезда неподалеку или еще что-то), и хозяева, не желая ждать долго покупателей, снижают цены.
По моему мнению более точно ситуацию можно проследить по ценам новостроек.
Тут цены просчитываются заранее, еще перед началом постройки, учитывая многие факторы, и продать им нужно тоже очень быстро, поэтому, думается, что цена нового дома более обьективна по отношению к рынку.