Упадут ли цены на недвижимость во Франции?

[libellule]

Ivetta, спасибо за ссылку.
Буду благодарна, если подбросите еще хороших ссылок на тему недвижимости, в которых даються более-менее серьезные прогнозы.
Я нашла пока только Capital и ресурс натарисов Франции.

Я бы еще здесь добавила: в связи с опасностью всех прогнозов постарайтесь не брать то, что выше средней цены в вашем регионе на квадратный метр - потому как если и начнет падать, то прежде всего вот такие "вздутые" цены.
Вот приведу пример: на Лазурном берегу, например, на сегодняшний день опасно брать то, что превышает 4 000 евро за квадратный метр (средняя цена на 1 кв.м в Ницце). А иногда это то, что превышает, бывает такое красивое....

В с этим я не согласна. Определять завышенность цены, сравнивая со средней ценой по району, это, простите за сравнение, как сравнивать нормальную температуру со средней по больнице.
Я сейчас внимательно слежу за тенденциями на рынке недвижимости Москвы.
Приведу в качестве примера.
Средние цены стоят. Цены на дешевые квартиры ползут вниз, так как именно они оказались со "взутой ценой, несмотря на то что их стоимость гораздо ниже средней цены. А цены на дорогие качественные квартиры продолжают повышаться (цены на них хоть и выше средней цены - вполне реальные и соответствуют рыночной стоимости).

Я думаю, средняя цена к реальной цене отдельной квартиры в этом районе имеет очень опосредованное отношение.

[libellule]

Один из пунктов программы Саркози - обеспечить доступ французов к владению недвижимостью. Еще 30 лет назад во Франции собственной недвижимостью владели 70% населения, сегодня - только 50%. Саркози предлагает вычитать из налогооблагаемой суммы проценты, уплачиваемые за кредит. Это подстигнет людей к приобретению - на рынок выйдут тысячи и тысячи еще не купивших и желающих купить и цены опять поползут вверх?

Я,кстати, не знала, что во Франции проценты по кредиту нельзя снять с налогооблагаемого дохода. Очень мне это удивительно.
Надо,же на исторической Родине с этим без проблем, проценты по ипотеке до 100 кв.м. А еще говорят, что СНГ отстает в плане законодательства.

Но не думаю, что это мероприятие сильно увеличит возможности людей взять кредит.
При желании можно посчитать на примере среднего француза.

[zolotova]

Ле прих ду метре царре а лоуер а Лондрес аттеинт ен еффет 35 €,

я не совсем поняла к чему Вы эту статистику привели? Тут про цены на сьемное жилье, а не на продажу. А это два разных рынка. К примеру, в Лондоне, если выплачивать кредит за квартиру до выидет намного дешевле чем такую же квартиру снимать.

Кстати говоря про статистику, "средние цифры" конечно интересныи показатель, но если интересно настоящее положение дел то надо на медиану смотреть.

[libellule]

Кстати говоря про статистику, "средние цифры" конечно интересныи показатель, но если интересно настоящее положение дел то надо на медиану смотреть.

Ой, а что такое медиана?

[Ivetta]

Я,кстати, не знала, что во Франции проценты по кредиту нельзя снять с налогооблагаемого дохода. Очень мне это удивительно.

Это было возможно до 2002 года (мы купили свою первую квартиру в конце 2001 и даже успели вычесть из налогооблагаемого дохода проценты за 1 месяц). Но с 2002 года все отменили.
Надеюсь, что вернут обратно.

Но не думаю, что это мероприятие сильно увеличит возможности людей взять кредит.

По мнению Саркози эта мере приведет к тому, что недвижимостью будет владеть 70% населения (а не 50% как сейчас).

[Ivetta]

Кстати говоря про статистику, "средние цифры" конечно интересныи показатель, но если интересно настоящее положение дел то надо на медиану смотреть.

Вы имеете ввиду по улицам сравнивать? (районам, кварталам и т.д.)
Если так: то Елисейские поля выигрывают - самая дорогая улица в Европе.
P.S. Я тоже не согласна, что когда определяют стоимость жилья - то берут в расчет стоимость аренды одного квадратного метра. Но да другой статистики не существует (я искала).

[libellule]

По мнению Саркози эта мере приведет к тому, что недвижимостью будет владеть 70% населения (а не 50% как сейчас).

Считать будем?

[Martingale]

Ой, а что такое медиана?

Медиана, это когда сравнивают, например, 10% самого дорогого жилья и 10% самого дешевого. Результат обычно отличается от среднего арифметического.

[zolotova]

Медиана, это когда сравнивают, например, 10% самого дорогого жилья и 10% самого дешевого

Ну да, что вроде этого. Медиана разбивает выборку на две равные части. Половина наблюдений лежит ниже медианы, и половина наблюдений лежит выше медианы. Т.е. скажем (цивфы из головы) если в Париже средняя стоимость недвижимости 300 тысяч, а в Лондоне 400, но при этом 50% недвижимости в Париже дороже 250 тысяч, а в Лондоне 50% недвижимости дороже 150 тысяч, то собственность в Лондоне дешевле (еше раз повторю цифры из головы для примера).

[libellule]

Понятно, спасибо.

[EHOT]

Сравнивать недвижимость Лондона и Парижа очень сложно. Кроме того, что непонятно что с чем сравнивать (большои Париж вполне сопоставим по размеру с Лондоном, например) еше есть большая разница в форме собственности. В Лондоне достаточно распространена продажа "leasehold", которои нет в Париже.

Разберитесь лучше с математикои :
Медиана это значение, которое разделяет большие и меньшие значения на одинаковое колличество (50%/50%).
Например ряд : 2, 4, 9 имеет среднее арифметическое 5 и медиану 4.

[zolotova]

Кстати, насчет прогнозов, был такои замечательныи советскии экономист Кондратьев, которыи говорил об экономических циклах, так вот при моделировании и прогнозировании на несколько лет циклы не учитываются, а на 20-30 уже да. Другими словами, во время цикла может болтать туда сюда, но все равно будет тенденция к увеличению (ну или понижению). В случае недвижимости если покупать на 2-3 года, то деиствительно изменения в цене деиствительно многое значат, а если на 20-30 то не принципиально. Кстати, единственно, по моему мнению упадут цены, это если ставка кредита возрастет, но если она возрастет, то и давать меньше станут, т.е. покупательская способность не изменится.

[zolotova]

В Лондоне достаточно распространена продажа "леасехолд

Только на квартиры, на дома практически нет, да и разницы между домом которыи на моеи земле или на земле коротую я арендую на следущие 900 лет я не вижу

[EHOT]

Ну если вы уверены, что сравнивать дома в Лондоне с квартирами в Париже просто, то вперед (leasehold на 900 лет появился несколько лет назад, до этого было на 100).

[Ivetta]

так вот при моделировании и прогнозировании на несколько лет циклы не учитываются, а на 20-30 уже да. Другими словами, во время цикла может болтать туда сюда, но все равно будет тенденция к увеличению (ну или понижению). В случае недвижимости если покупать на 2-3 года, то деиствительно изменения в цене деиствительно многое значат, а если на 20-30 то не принципиально.

Да, я такое мнение тоже слышала. В дальней перспективе недвижимость обычно всегда растет в цене (даже если внутри большого периода она падает). Как, например, кризис в недвижмости, который был в начале 90-х во Франции - цены упали почти в два раза (но на сегодняший день они уже догнали и перегнали те цены, которые были до падения).

[Ivetta]

Считать будем?

Я не очень понимаю, что вы хотите посчитать?
Конечно, у людей, у которых не было возможности покупать недвижимость - этой возможности не появится (вычитай - не вычитай проценты кредита из налогооблагаемой суммы). Я так понимаю, что он собирается "спровоцировать" людей, у которых потенциальная возможность есть, но они ей до сих пор по какой-то причине не воспользовались.

[Ivetta]

Буду благодарна, если подбросите еще хороших ссылок на тему недвижимости, в которых даються более-менее серьезные прогнозы.

Хорошая рассылка у www.immostreet.fr - раз в неделю (надо только подписаться).

В с этим я не согласна. Определять завышенность цены, сравнивая со средней ценой по району, это, простите за сравнение, как сравнивать нормальную температуру со средней по больнице.

Во Франции именно так и делают, се ля ви.
Конечно: нельзя брать в расчет ТОЛЬКО среднюю рыночную цену в данном месте. Цена колеблется не только от месторасположения, но и от того - какой этаж (RDC стоит в среднем на 20% дешевле), уровня резиденции (standing), наличие терассы, куда выходят окна и много-много других параметров (в нашем регионе квартиры с видом на море могут стоить на 100 000 дороже таких же, но "смотрящих в другую сторону"). Однако все эти факторы учесть и классифицировать при определении средней рыночной цены невозможно - вот и берут привязку к месторасположению.

Я сейчас внимательно слежу за тенденциями на рынке недвижимости Москвы.
Приведу в качестве примера.
Средние цены стоят. Цены на дешевые квартиры ползут вниз, так как именно они оказались со "взутой ценой, несмотря на то что их стоимость гораздо ниже средней цены. А цены на дорогие качественные квартиры продолжают повышаться (цены на них хоть и выше средней цены - вполне реальные и соответствуют рыночной стоимости).

Нельзя сравнивать Россию (Москву) с Францией. Знаете почему? Если вы следите за тенденциями на рынке недвижимости в Москве - то наверняка обратили внимание, что вся недвижимость там подразделяется на: элитное жилье, кирпичные дома, панельные дома, хрущевки. А во Франции такого подразделения нет. Здесь нет таких сильных отличий элитного жилья от неэлитного (бесспорно: в PACA продаются виллы за несколько (десятков) миллионов - но они в определение "средней рыночной цены" не входят).
Так называемый standing не имеет таких сильных различий в цене.
Поэтому берется "средняя рыночная цена" (иногда по городу, но чаще даже по улице - так как цены сильно зависят от расположения) и по ней можно сказать - насколько цена вздута. Приведу пример:
Если вы видите, что на данной улице средняя рыночная цена - 4000 евро, а вам предлагают купить что-нибудь за 8000, то вы должны отдавать себе отчет, что в случае падения цен именно ваша квартира пострадает первой.
Если не верите мне - посмотрите последний номер Le nouvel Observateur - он посвящен недвижимости и там даны средние рыночные цены по всей Франции (крупные города) с разбивкой по улицам.
Повторю еще раз: это ориентир, к этому надо добавлять еще много переменных, чтобы понять, насколько цена соответствует тому, что продается.

[Aicha]

Нельзя сравнивать Россию (Москву) с Францией. Знаете почему? Если вы следите за тенденциями на рынке недвижимости в Москве - то наверняка обратили внимание, что вся недвижимость там подразделяется на: элитное жилье, кирпичные дома, панельные дома, хрущевки. А во Франции такого подразделения нет.

Вы все правильно написали. Только небольшая поправка. По крайней мере в Париже на цену тоже влияет, из чего здание построено. То есть pierre de taille стоит дороже pierre de paris, который дороже crépi, который дороже кирпичных домов и панельных. Кирпич по идее дороже, чем панель, если здания в очень хорошем состоянии, но кирпичные дома обычно датированы 30ми годами, и часто в неухоженном и обветшалом сотоянии. Извините, не знаю, как правильно перевести эти термины.

[Viki]

Если не верите мне - посмотрите последний номер Ле ноувел Обсерватеур - он посвящен недвижимости и там даны средние рыночные цены по всей Франции (крупные города) с разбивкой по улицам.

еще есть Challenges Immobilier , вышел в начале марта. Тоже интересно посмотреть. Но там по Иль де Франс все подробненько расписано.

[Rezon]

Цены, безусловно, упадут.
А вот когда? - это вопрос. Лично я думаю, лет через 3-5-7, смотря где.
Это растут цены медленно, а падают очень быстро.
Пример - конец 80х годов - цены доросли до,казалось неразумных тогда, 3 тысяч долларов за метр в Клиши, и совсем уж невероятных 8000 около турэффель.Дома в Бретани стали модными, и стоили астрономические по тогдашним меркам 100 000 баксов. Испания была смаой слаборазвитой страной европы, дома стоили по 30-40 000 баксов.
В начале 90х рынок недвижимости рухнул в штатах, и во франции тоже - дом в Бретани можно было купить за 50 000 доллларов, и при этом пальцы гнуть, выбирая. Типа упрашивали, чтоб купил. В клиши так и осталось 2-3 000 за метр, Центр опустился до 5-6 000.
Что мы видим сейчас - рынок явно перегрет везде в мире. В штатах уже начинает валиться. Картина начала 90х годов.
Ждем-с.

[libellule]

Если вы видите, что на данной улице средняя рыночная цена - 4000 евро, а вам предлагают купить что-нибудь за 8000, то вы должны отдавать себе отчет, что в случае падения цен именно ваша квартира пострадает первой

Вы,наверное, знаете разницу между ценой и стоимостью. В первую очередь подешевеет та квартира, чья цена выше ЕЕ стоимости, но никак не средней цены.

Вот, на Вашем примере.
Представьте, что на улице стоит н-ное количество старых домов со старыми изношенными коммуникациями, построенных из дешевых некачественных материалов, с большим процентом износа и один дворец, ну не дворец, но просто хороший дом.
В средней цене по улице учитываються ВСЕ цены, в итоге получается, что средняя цена - 4000. Вам предлагают лучшую квартиру в новом доме за 8000, хотя реальная цена этой квартиры еще выше.

Вы будете определять обоснованность цены предлагаемой квартиры, сравнивая со средней ценой по улице?

Нельзя сравнивать Россию (Москву) с Францией. Знаете почему? Если вы следите за тенденциями на рынке недвижимости в Москве - то наверняка обратили внимание, что вся недвижимость там подразделяется на: элитное жилье, кирпичные дома, панельные дома, хрущевки. А во Франции такого подразделения нет. Здесь нет таких сильных отличий элитного жилья от неэлитного (бесспорно: в PACA продаются виллы за несколько (десятков) миллионов - но они в определение "средней рыночной цены" не входят).
Так называемый standing не имеет таких сильных различий в цене.

Как раз в Москве при расчетов индексов не принимается во внимание элитное жилье.
Вот цитата с сайта http://www.irn.ru/news/16250.html

Индексы на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Здесь же по ссылке можно посмотреть что дешевеет именно низкокачественное дешевое жилье, которое было переоценено.
Здесь же индекс "дешевого" жилья, индекс "дорогого" жилья, индекс расслоения. Насколько я поняла - это во Франции называется медианой.

[libellule]

Ivetta, Viki, спасибо за подсказки.

Что мы видим сейчас - рынок явно перегрет везде в мире. В штатах уже начинает валиться. Картина начала 90х годов.

Полностью согласна. Я говорила то же самое в прошлой теме, в сентябре.

[valor]

Полностью согласна. Я говорила то же самое в прошлой теме, в сентябре.

И что произошло с тех пор?

[libellule]

И что произошло с тех пор?

Проявились признаки стагнации во Франции, и в "развивающихся" странах тоже.(надеюсь Вы помните о чем шел разговор в прошлый раз.

[valor]

Не помню, но судя по всему о ценах на жилье.

А стагнация выражается в чем? Что жилье теперь дорожает не так стремительно как в августе прошлого года? Не страшно, оно все еще опережает по темпам все остальное.

[libellule]

Что жилье теперь дорожает не так стремительно как в августе прошлого года?

Угу. Но это мой прогноз. Я его никому не навязываю.

Не помню, но судя по всему о ценах на жилье

Ой, кажется я перепутала и я не с Вами спорила в прошлый раз.
Я Вас все время путаю с Another1 и еще одной дамой. Не знаю почему.
Извините.

[valor]

Так а каков был ваш прогноз? И каков он сейчас?

Вы мне тоже кого-то напоминаете, но не могу понять кого.

[libellule]

Так а каков был ваш прогноз? И каков он сейчас?

Что цены будут падать. Такой прогноз был раньше, и такой же сейчас.
Еще раз повторю, я его никому не навязываю.

[valor]

А если ваш прогноз сбудется (цены упадут), но квартиры останутся дороже чем в сентябре прошлого года? Вы будете считать, что вы были правы?

[PUPKIN]

Вчера передача была на М6 вечером.Судя по репортажу нифига цены не упадут.У людей есть деньги и есть возможность брать кредиты аж на 40 лет!