Cтроим или ремонтируем дом

[askmaxim]

Хочу поделиться своим опытом планирования строительства или ремонта частного дома. Оговорюсь сразу: я не имею лицензии architect agrée, и во всех случаях, где лицензия требуется.
Итак, насколько осуществим проект строительства на чистом участке земли, сколько это стоит и сколько длится?
На самом деле, этот процесс достаточно простой, предсказуемый и быстрый.
Предположим, что вы уже приобрели участок земли с «сертификатом урбанизма», в котором прописана максимальная жилая площадь, разрешенная к застройке. (Если на этом этапе у вас возникли вопросы, буду рад ответить). Предположим также, что на границе участка уже имеется «borne» - ящик подвода электричества и люки воды, канализации и телефона. (Если этого нет – обсудим отдельно.) Ваш участок залит солнцем, и если рядом и есть дома соседей, то есть возможность сориентировать дом так, чтобы в ваши окна всегда заглядывало солнце.
Итак, первый шаг – нарисовать дом и разместить его на участке, как сказано выше, чтобы в окнах светило солнце и не мешали соседи. Если площадь дома не превышает 170 квадратных метров, вы можете выполнить планы сами или привлечь дизайнера, который справится с задачей примерно за 5 дней, включая 3-мерные виды фасадов и интерьера. Для проектов свыше 170 м2 (нюансы отдельно) требуются анализ почвы, прочностной анализ, и, наконец, участие лицензированного архитектора. Процесс усложняется и становится дольше и дороже. Тем не менее, как правило архитектор руководит командой специалистов и является для вас «службой одного окна». Кроме того, в любом случае по новым правилам 2012 года также требуется расчет на энергоэффективность (также пока выносим за скобки).
Имея участок и готовый план, можно приступить к опросу строительных компаний. На основе вашего плана вам предоставят «devis» - точную стоимость проекта с перечнем работ и материалов, подписав который, вы и строитель становитесь связаны взаимными обязательствами. Стандартная рекомендация во Франции – опросить как минимум три строительных компании, и из трех деви выбрать наиболее привлекательный (не обязательно по цене, а и с учетом репутации, сроков и т.п.). Еще один важный шаг перед подписанием – осмотреть уже построенные вашим кандидатом объекты и по возможности опросить их владельцев. Что еще можно сделать, прежде чем принять ценовое предложение на строительство? По возможности добейтесь, чтобы в деви стоимость работ была указана отдельно от стоимости материалов. В идеальном случае, если время позволяет, оплату материалов на складе делайте сами от своего имени, платя строителю исключительно за работу. (В случае ремонта старого дома может быть выгоднее все-таки закупать через строителя – обсудим отдельно).
Даже если у вас на руках три сметы (devis), как еще можно убедиться в разумности цены? Я рекомендую проверить на здравый смысл один элемент – стоимость возведения стен. Желательно, чтобы в devis строитель сам указал площадь стен (не жилую площадь, а именно площадь стен по вертикали). Если этого не сделал строитель, обратитесь за помощью к вашему дизайнеру / архитектору. На основе этих данных посчитайте предложенную стоимость работы по укладке одного «кирпича» (на самом деле как правило это красные терракотовые блоки). Предположим, эта стоимость составила 8 евро. В таком случае укладка 2 кирпичей будет стоить как час рабочего времени инженера. Что делать в таком случае – плакать или смеяться? Возможно, стоит задать строителю вопрос – действительно ли его работа стоит так дорого, или здесь ошибка? Когда подобные нюансы разрешены, можно двигаться дальше. Что еще проверить? В случае нового строительства или ремонта, затрагивающего несущие конструкции, строитель должен иметь 10-летнюю страховку – «decinale». Что еще? Проверьте бизнес-историю учредителя строительной компании на предмет прошлых банкротств. Сам факт этого – еще не приговор (случалось даже с General Motors), но требует повышенной внимательности.
Как еще себя обезопасить, вкладываясь «на уровне котлована» (именно это вы делаете, когда строите с нуля, багодаря чему можете сильно сэкономить). Разбейте devis на стадии – сначала возведение несущих конструкций (стены, крыша), а потом отделка. Подпишите devis сначала только на первую часть. Строитель может пытаться оказывать давление, говоря, что по окончании первой стадии не сможет гарантировать бесперебойное продолжение с отделкой. Подобные доводы не стоит принимать всерьез. Скорее всего, он никуда не денется, а у вас будет возможность оценить первую стадию и принять дальнейшее финансовое решение. Общее время на возведение несущих конструкций не должно превышать 4 – 6 месяцев, а можно уложиться и в три месяца. В следующей части обсудим стадию отделки, а сейчас жду вопросы в комментах. Спасибо.

[rose]

askmaxim, а почему вы ничего не пишете о PLU и о сроках рассмотрения досье на разрешение на строительство?
За пять дней проект кто-то , может, и нарисует , но сроки рассмотрения в мэрии в зависимости от нюансов PLU, могут быть до 6 месяцев.

[askmaxim]

Rose, вы правы. План нового дома желательно предварительно обсудить в DDT (Управление по развитию территорий) и в CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement). Просто не хотел сразу грузить читателей. Понятно, что в разумных рамках план дома одинакового типа с окружением одобрят быстро. С уникальными проектами может быть сложнее, но я, например, еще на этапе черчения консультируюсь с DDT и CAUE.

[Parka]

По возможности добейтесь, чтобы в деви стоимость работ была указана отдельно от стоимости материалов. В идеальном случае, если время позволяет, оплату материалов на складе делайте сами от своего имени, платя строителю исключительно за работу. (В случае ремонта старого дома может быть выгоднее все-таки закупать через строителя – обсудим отдельно).

А разве строительная организация не имеет пониженный НДС для покупки материалов по сравнению с частным лицом?

[askmaxim]

Совершенно верно, как я писал, "в случае ремонта старого дома может быть выгоднее все-таки закупать через строителя", спасибо что спросили.
Ситуация сейчас такая:
Новое строительство - НДС 20% и для строителей, и для частников.
Ремонт - НДС 10% для строителей, 20% для частников;
Ремонт, связанный с утеплением или иным повышением энергоэффективности - НДС 5% для строителей, 20% для частников.
Строители могут посчитать 20% по ошибке. Следите внимательно.

[Martingale]

Разбейте devis на стадии – сначала возведение несущих конструкций (стены, крыша), а потом отделка. Подпишите devis сначала только на первую часть. Строитель может пытаться оказывать давление, говоря, что по окончании первой стадии не сможет гарантировать бесперебойное продолжение с отделкой. Подобные доводы не стоит принимать всерьез. Скорее всего, он никуда не денется, а у вас будет возможность оценить первую стадию и принять дальнейшее финансовое решение. Общее время на возведение несущих конструкций не должно превышать 4 – 6 месяцев, а можно уложиться и в три месяца. В следующей части обсудим стадию отделки, а сейчас жду вопросы в комментах. Спасибо.

Я не знаю, где Вы живете, но вот в парижском регионе ситуация прямо противоположная.
разговаривала с инвестором, которые строит частные домики под сдачу - говорит что проблема найти застройщика, чтобы согласился доделать после крупных работ и всю отделку тоже, все хотят сделать только Gros œuvre и расстаться на этом этапе ! видимо, на отделке особо не заработаешь
так что тут как раз заказчик был заинтересован подписать смету на все этапы до конца

[Parka]

видимо, на отделке особо не заработаешь
так что тут как раз заказчик был заинтересован подписать смету на все этапы до конца

не совсем так. Просто отделка - очень муторный процесс, постоянно требующий согласований с заказчиком. А также требующий уже наличия большого количества профессиональных рабочих по разным специальностям в штате - плиточники, паркетчики, штукатуры и прочии... Это все очень муторно и затратно.

[Martingale]

Мы на юге Франции.
Если вы знаете, что кому-то нужны отделочники под Парижем - скиньте контакты.

Так отделочников в париже пруд пруди, просто нанимать их отдельно это лишняя морока для клиента, проще же все сгрупировать (для кредита в частности).
Тем более когда строишь не для себя, и отделка нужна по самому минимуму.

[manuny]

Не знаю точно в эту ли тему задаю вопрос.
Можно ли во Франции купить землю под строит.в кредит, установить на нее времен.домик (мобилом), затем начать строить построики типа бассеина, садового домика , беседки.И тем временем жить во временном домике (мобилим), а затем только начать основное строит-во дома.
Сколько по времени мобилом может находится на участке...все зависит от мэрии города...может есть саиты об этои информации.

[Rosalie]

Не знаю точно в эту ли тему задаю вопрос.
Можно ли во Франции купить землю под строит.в кредит, установить на нее времен.домик (мобилом), затем начать строить построики типа бассеина, садового домика , беседки.И тем временем жить во временном домике (мобилим), а затем только начать основное строит-во дома.
Сколько по времени мобилом может находится на участке...все зависит от мэрии города...может есть саиты об этои информации.

Присоединяюсь к вопросу.

[pya]

Не знаю точно в эту ли тему задаю вопрос.
Можно ли во Франции купить землю под строит.в кредит, установить на нее времен.домик (мобилом), затем начать строить построики типа бассеина, садового домика , беседки.И тем временем жить во временном домике (мобилим), а затем только начать основное строит-во дома.
Сколько по времени мобилом может находится на участке...все зависит от мэрии города...может есть саиты об этои информации.

Присоединяюсь к вопросу.

на три месяца можно просто ставить, но без проживания, оставив на колесах в мобильном состоянии , вряд ли вас это устроит, а
на срок больше трех месяцев - связано со всякими административными трудностями и разрешениями https://www.service-public.fr/partic...vosdroits/F620, даже становится сомнительно, что такое возможно
как-то знакомые интересовались этим вопросом, но им мэрия ответила, что можно только в кемпинге и им подобным структурах
другие знакомые поставили не мобилом, а временную постройку, типа сарайчика, потом им пришлось доп налог на него платить

мне тоже было бы интересно узнать чей-нибудь реальный опыт

[fialka22]

другие знакомые поставили не мобилом, а временную постройку, типа сарайчика, потом им пришлось доп налог на него платить

это потому что они не учли, что налог в таких случаях платится в зависимости от высоты стен в этом сарайчике. Кажется до 2 метров (или 1м60 см, вот не помню) налог не платится, а если выше, то платится! Так что надо было пониже сарайчик строить.